ÖNALIM DAVASI – ŞUFA HAKKI DAVASI

Paydaş olan kişinin taşınmazı alan kişiye karşı önalım hakkını öne sürerek açtığı ve bunun sonucunda hakimin davacı adına payın satımına ve mülkiyetin tesciline karar verdiği yenilik doğuran davaya önalım davası denilmektedir.

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nda Devir Hakkının Kısıtlanması başlığı altında 732. maddede önalım hakkı düzenlenmiştir. Bu maddeye göre ‘’ Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.’’

TMK 732. maddesinde de gördüğümüz üzere paylı mülkiyet ile bir malda paya sahip olan paydaşlardan herhangi birinin taşınmaz üzerindeki payını tamamen ya da bir kısmını, paydaşların haricinde üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer paydaşlar önalım haklarını öne sürerek taşınmazın satıldığı kişiden satışı gerçekleştirilen taşınmazın (tamamını ya da bir kısmını) alınmasını sağlayan hakka önalım hakkı denmektedir.

Paydaşların önalım haklarını kullanırken, sahip oldukları pay oranı önemli olmamakla birlikte her paydaş eşit oranda önalım hakkına sahiptir.

Cebri icra yolu ile yapılan satışlarda şufa (önalım) hakkı kullanılmamaktadır. Daha açık bir ifadeyle taşınmazın üçüncü bir kişiye haciz veya iflas yoluyla geçmesi halinde şufa hakkı kullanılmayacaktır. Bu hak sadece iradi satışlar için söz konusu olmaktadır.

Sahip olduğu payıntamamını ya da bir kısmının satışını yapan paydaş ya da taşınmazı alan kişi, diğer pay sahiplerine karşı noter aracılığıyla satışı bildirme zorunluluğu bulunmaktadır.

Önalım Hakkının Türleri

Yasal Önalım Hakkı

Türk Medeni Kanunu’nun 732. İle 734. Maddeleri arasındaki düzenlemeler yasal önalım hakkına dair olmakla birlikte önalım hakkı paylı mülkiyetten doğmaktadır. Yasal önalım hakkında amaç bir paydaşın kendine ait olan payını satmayı amaçladığı durumda ilk olarak diğer paydaşların bu payı satın almaya hakkının bulunmasıdır.

Payını satan paydaş veya alıcı konumundaki üçüncü kişi, gerçekleştirmeyi amaçladıkları bu satış işlemini, diğer paydaşlara noter kanalıyla bildirmelidir. Bu bildirimin akabinde ön alım hakkına sahip olan paydaş, satışın kendisine bildirilmesinden üç ay ve her halükarda satıştan itibaren iki yıl içinde önalım hakkını kullanmak zorundadır.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Taşınmaz sahibi ve üçüncü kişi arasında akdedilen bir önalım sözleşmesi ile de kurulabilir. Taraflar arasında akdedilen bu sözleşme gereğince taşınmazın, malikince satılması durumunda, diğerkimse öncelikli alım hakkına sahip olacaktır. Önalım sözleşmesinin yazılı şekilde yapılma zorunluluğu vardır.

Taraflar arasında akdedilen önalım sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi gerekmektedir. Şerhte belirtilen süre boyunca ve koşullara göre önalım hakkı, her malike karşı kullanılabilecektir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınacaktır.

Önalım hakkı en çok on yıllık süre için kararlaştırılır ve bu sürenin geçmesiyle şerhin etkisi sona erecektir.

Aksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan önalım hakkı devredilemez ancak miras yoluyla geçebilmektedir.

Bu hakların devredilebileceği sözleşme ile kararlaştırılmışsa, devir işlemi hakkın kurulması için öngörülen şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.

Önalım Hakkının Kullanılması

6098 Türk Borçlar Kanunu önalım hakkına dair bilgiler içermektedir. Buna göre paydaşları olan veya sözleşmeden kaynaklanarak önalım hakkına sahip olan kişinin, taşınmazın üçüncü bir kişiye satılması halinde önalım hakkını süresi içerisinde davasını açarak öne sürebilmektedir.

Açılacak olan dava neticesinde mahkeme tarafından verilen kararın kesinleşmesine müteakip taşınmazın mülkiyeti önalım hakkına sahip olan kişiye geçecektir.

Dava yoluyla önalım hakkının kullanılması ile gerçekleştirilen satış ilişkisi, taşınmazı satın alan üçüncü kişi ile aynı koşulları içerecektir. Taşınmazın satış bedeli olarak, tapuda gösterilen satış bedeli kabul edilecektir.

Önalım Hakkının Kullanılmadığı Durumlar:

- Taşınırlarda esasen yasal önalım hakkı bulunmamaktadır,

- Elbirliği mülkiyeti ve Kat mülkiyet Kanunu 8. Maddesi gereğince önalım hakkı bulunmamaktadır,

- Mülkiyetin devri borcunu doğuran bağışlama veya trampa hallerinde de önalım hakkı kullanılmaz.

Önalım Hakkından Feragat ve Vazgeçme

Yasal önalım hakkı, sahibinin üzerinde serbestçe tasarruf edebileceği bir haktır. Bu sebepten dolayı feragat mümkündür. Önalım hakkından feragatin geçerli olabilmesi için resmi şekilde yapılıp, tapukütüğüne şerh edilmesine bağlıdır.

Resmi şekil burada geçerlilik şartı olup, tapu sicil müdürlüğü tarafından yapılmaktadır.

Önalım hakkından feragat eden paydaş, tüm satışlar hakkında önalım hakkından vazgeçer. Burada feragatin muhatabı, diğer paydaşlar ve konusu olarak üçüncü kişilere yapılacak olan satışlardır.

Önalım hakkında vazgeçme ise önalım hakkını ortadan kaldırmayıp, yalnızca belirli satıştan önalım hakkından vazgeçilmesidir. Bu şekilde vazgeçen paydaş diğer satışlar için önalım hakkını kullanmaya devam edebilmektedir.

Hak Düşürücü Süre

Önalım davalarında hak talep edebilmek için kanunda belirtilen sürelere riayet etmek gerekmektedir. Belirlenen sürelerde haklarını talep etmeyen paysahipleri bu haklarını öne süremeyecektir. Kanunda belirlenen süreler ise satışın gerçekleştiğini diğer pay sahiplerine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmesiyle önalım haklarını kullanamayacaklardır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Önalım davalarında hak sahibi tarafından açılacak davalarda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkemeise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.